המרדף אחר הקרקעות מעלה הילוך: בהינתן עליית מחירי הנדל״ן המשקיעים פונים לקרקעות. הרצליה, איך לא, מהווה את אחד האזורים הרותחים - עם קרקעות אחרונות לרכישה בטופ לוקיישן, באזורי הביקוש החמים בעיר
בכמה נמכרות קרקעות ברובע הצפוני ובחוף התכלת ומי הם המרוויחים העיקריים שיקדימו לרכוש וצפויים להכפיל את שווי הקרקע?
בשעה טובה, אושרה תכנית חוף התכלת להקמת 14 אלף יחידות דיור. תכנית זו מצטרפת לפרויקט הרובע הצפוני המצוי בקידום מהיר באמצעות הותמ״ל. שני הפרויקטים יכללו בנייני מגורים, שטחי מסחר ותעסוקה. לצד עלייה חדה במחירי הקרקעות, פוטנציאל הרווח מזנק וההיצע הולך ומצטמצם.
הרצליה, הנחשבת לאחת הערים היוקרתיות בישראל, מציעה כעת למשקיעים ורוכשים פרטיים קרקעות אחרונות באזורי הביקוש, רגע לפני שמסתיימים ההיצעים בעתודות הקרקע היוקרתיות. פרויקטים מרכזיים המושכים אליהם את עיקר ההתעניינות מצד המשקיעים הם פרויקט 'הרובע הצפוני' הממוקם בין כפר שמריהו לרעננה, בצמוד ל'הרצליה הירוקה', ופרויקט 'חוף התכלת', הממוקם בקו החוף, באחת מרצועות החוף היוקרתיות בישראל.
עיריית הרצליה מאיצה את אישורן של תכניות ומקדמת היתרי בנייה, בזמן שעלויות הקרקעות ביחס לקרקע זמינה לבנייה, עדיין נותרו נמוכות. רגע לפני זינוק מטאורי במחירים, ממהרים המשקיעים לרכוש קרקעות אחרונות בעיר, כשעיניהם נשואות גבוה לשורת הרווח הצפויה. בפרויקט הרובע הצפוני הצפוי בקרוב להפקדה ובפרויקט חוף התכלת הנמצא בימים אלו בשלב הכנת תכניות מפורטות.
פרויקט הרובע הצפוני – 1,500 דונם של מגורים, מסחר ותעסוקה
במיקום אסטרטגי בין כפר שמריהו לרעננה, על גבול 'הרצליה הירוקה', ייבנו שני מתחמי עירוב שימושים, שיכללו מעל 10,000 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה, מסוף אוטובוסים, מאות דונמים של פארקים, קו מטרו ,מוסדות ציבור, שבילי אופניים ושטחים ציבוריים פתוחים.
הפרויקט ייבנה כאמור באחת מעתודות הקרקע האחרונות לבנייה, בחלקה הצפוני של הרצליה, בין היתר בשטח שדה התעופה העתיד לפינוי תוך שנים ספורות. בנוסף, צפויה להיבנות שכונת מגורים בבניה צמודת קרקע בעתודות הקרקע המזרחיות של כפר שמריהו. התכנית נמצאת בימים אלו בדרך להפקדה בותמ"ל ומקודמת בהליך מואץ, כאשר במסגרתה הוגדלה הצפיפות לכ-36 יחידות לדונם נטו.
בינואר האחרון נרשמה התקדמות משמעותית בפרויקט, עם פרסום התכנית המפורטת למתחם. היעד המסתמן לסיום הליכי התכנון ואישור התכנית הוא כשנתיים בלבד (על פי הערכת השמאי), כאשר אושרה אשתקד גם תכנית המגורים בשטח שדה התעופה, המצביעה על פינוי השדה הצפוי והתקדמות הפרויקט.
בהיעדר היצע מספק באזור, שווי הקרקע ברובע הצפוני עומד כיום על כ-30-40%
משווי הנכס, ומגלם בתוכו פוטנציאל רווח צפוי גבוה במיוחד. לפי התחזיות, צפויות הקרקעות בפרויקט להגיע עד לשווי של כ-50% משווי הנכס, כאשר הרווח הצפוי מהעסקה ממשיך לטפס ככל שמתקדמים תהליכי התכנון. עליית הערך הצפויה מזנקת באחוזים גבוהים ובזמן קצר, כאשר רק בשלוש השנים האחרונות הספיקה הקרקע לעלות בעשרות אחוזים מידי שנה ולהכפיל את שוויה. לפי הערכת שמאי בתקן 22 המחמיר, עומד כיום פוטנציאל הרווח על כמיליון ₪ ליחידת מגורים בפרויקט.
במסגרת התכניות, תיבנה שכונת המגורים היוקרתית בסמיכות לתשתיות תחבורתיות, ובתוואי הקו M1 של המטרו, המשביחה את ערך הנכסים בשכונה. כיום עומד שווי דירה ממוצע בשכונה הסמוכה (הרצליה הירוקה) על כ-5 מיליון ₪.
טיימינג מדויק להשקעה: שוק קרקעות סחיר במיוחד
הקרקעות הזמינות בהרצליה נמצאות כעת לאחר עליית מחירים ראשונה, בנקודת מפתח משמעותית עבור המשקיעים. "אנחנו עדיין נמצאים בשלב שכדאי מאוד להשקיע, כאשר תוך שנתיים – שלוש המחירים יזנקו שוב למעלה ויהיה קשה מאוד לקנות קרקעות. זו נקודת ציון חשובה מאוד, לפני עליית ערך מאוד משמעותית בשני המתחמים. בניגוד לדעה הרווחת של משקיעים שמדובר בהשקעה שקשה לצאת ממנה, הביקושים מאוד חזקים לצד מינימום היצעים. במצב הזה, הקרקע מאוד סחירה ואפשר למכור אותה בכל רגע נתון", מציין יריב לובניצקי, בעלים של UPSIDE, חברת נדל"ן המתמחה באיתור קרקעות ומגרשים באזורי ביקוש, עם התמקדות בקרקעות בהרצליה.
עוד מוסיף לובניצקי כי מצב השוק בשנים האחרונות משקף עליית ערך משמעותית של הקרקעות, כאשר לפי הצפי בעוד פחות משלוש שנים פוטנציאל הרווח יהיה כפול רק על מרכיב הקרקע. " השוק מאוד סחיר ואנחנו מסייעים לרוכשים במכירה", הוא מציין.
אפסייד מציעה כאמור לרכישה קרקעות בעתודות הקרקע האחרונות בהרצליה והסביבה, כאשר על השטחים הפרטיים של החברה חלה תכנית תמ"ל 3006 , המקודמת בהליך מהיר ע"י הותמ"ל. "הרישום הוא רישום פרטי בטאבו והפרויקט מלווה במקצועיות ע"י משרד עורכי הדין הוותיק מ. פירון. במסגרת העסקה, חותמים על הסכם שיתוף המלווה את המשקיעים עד קבלת המפתח לנכס. אנו דואגים לליווי בנקאי ולמימון עלויות הבנייה ועלויות נלוות, דבר הממנף את ההשקעה לאין שיעור", מסביר לובניצקי.
'חוף התכלת' – רובע חדש עם 14,000 יחידות דיור
פרויקט חוף התכלת הוא מתחם עירוב שימושים המשלב רובע מגורים חדש עם בניינים בני 6-8 קומות ובנייה גבוהה של עד 30 קומות, לצד שטחי תעסוקה (680 אלף מ"ר), מסחר (30 אלף מ"ר) וכ-2000 יחידות חדרי מלון.
תכנית הפרויקט עברה כברת דרך משמעותית עד שאושרה בוועדה המחוזית בתחילת השנה הנוכחית, ונחשבת לתכנית הדגל של עיריית הרצליה. בעתודת הקרקע האחרונה על קו החוף, תיבנה שכונת המגורים היוקרתית שתכלול כאמור בנייה מדורגת של רבי קומות, בסמיכות לתוואי הרכבת הקלה שתעבור בשכונה. בדומה לפרויקט הרובע הצפוני, גם בפרויקט חוף התכלת פוטנציאל הרווח מהגבוהים בשוק, כאשר רכישת קרקע כיום בעלות של כמיליון ₪, עתידה לעלות בצורה הדרגתית לכשלושה מיליון ₪ תוך שנים ספורות.
חברת אפסייד נדל"ן מרבה לרכוש קרקעות באזורי הביקוש בהרצליה, כאשר היא משאירה בבעלותה קרקעות להשקעה לטווח ארוך ומצטרפת לקבוצת המשקיעים בפרויקט. "שני המתחמים, הרובע הצפוני וחוף התכלת, מתאפיינים כיום במיעוט היצעים, כאשר אין מוכרים בשוק. אפסייד מתמחה באיתור הזדמנויות הנדל"ן המבטיחות ביותר ורוכשת כמות אדירה של קרקעות, כשהיא מושקעת כאמור ,יחד עם לקוחותיה, בפרויקטים בעלי פוטנציאל הרווח הגבוה ביותר. כיום קשה מאוד להשיג מגרשים, לא בכדי אנחנו רואים עליית ערך משמעותית משנה לשנה. משקיעים שמצטרפים אלינו בתקופה הזו נמצאים בתזמון קלאסי להשקעה, רגע לפני זינוק נוסף בשווי הקרקעות שימנף את ההשקעה שלהם למספרים שהם עדיין לא הכירו. אנו קוראים למשקיעים המעוניינים לקחת חלק בהשקעה מסוג זה ליצור איתנו קשר כדי שנתאים להם את הקרקע המתאימה ביותר לצרכים שלהם.", מסכם לובניצקי.
UPSIDE השקעות נדל"ן הינה חברת נדל"ן ייחודית העוסקת ומתמחה באיתור קרקעות ומגרשים באזורי הביקוש, וזאת למטרת השלמת עסקאות נדל"ן בעלות פוטנציאל רווחיות גבוה בפרקי זמן קצרים. החברה מנוהלת על ידי יריב לובניצקי, יזם נדל"ן בעל ניסיון מוכח של למעלה מ-20 שנה בביצוע והשלמת עסקאות שונות בענף הנדל"ן בארץ ובחו"ל.